Gli effetti delle restrizioni sanitarie sui contratti preliminari.

Tra le varie categorie contrattuali che stanno subendo gli effetti delle restrizioni e delle normative speciali adottate dal Governo a seguito dell’attuale stato di emergenza, è possibile annoverare il caso in cui due o più parti si siano reciprocamente obbligate a concludere un accordo futuro: si tratta dei contratti preliminari. In questo approfondimento si vuole fare particolare richiamo a quelli di uso più frequente, ossia a quelli che vincolano le parti alla conclusione di accordi ad effetti reali quali la vendita, la permuta e la locazione.
I presupposti ai quali fare riferimento per la valutazione della sorte dei contratti preliminari sono plurimi: si deve attingere, difatti, sia al novero delle norme generali, sia a quelle speciali emanate a seguito della crisi pandemica. Ed allora, va tenuto conto della sospensione dei termini sia legali che convenzionali di più ampia natura, dell’esclusione delle responsabilità ex artt. 1218 e 1223 cod. civ., della qualificazione dell’attuale stato di emergenza come evento imprevedibile e straordinario. Tali presupposti vanno poi coordinati con le concrete circostanze che potrebbero impedire l’adempimento di quanto previsto nel preliminare: potrebbe difatti risultare impossibile concludere il contratto definitivo a seguito del decesso di uno dei contraenti, così come il rispetto delle tempistiche concordate potrebbe essere impedito dalle limitazioni agli spostamenti ed in caso di malattia delle parti o, ancora, qualora venisse impedito il verificarsi di condizioni sospensive legate all’ottenimento di autorizzazioni o provvedimenti da parte della pubblica amministrazione. In tutte tali evenienze, da valutare beninteso caso per caso alla luce delle circostanze specifiche e del contenuto particolare di ogni singolo contratto preliminare, si può in linea di massima confermare la possibilità di adeguare l’esecuzione degli obblighi previsti in capo alle parti in modo tale da potere ugualmente giungere alla conclusione del contratto definitivo.
In primissimo luogo va osservato che le leggi speciali legate all’emergenza sanitaria precludono i consueti rimedi invocati ad opera della parte non inadempiente, quali la diffida ad adempiere, il richiamo all’eventuale clausola risolutiva espressa (tento conto, in tal caso, degli oneri di buona fede imposti alle parti) o all’essenzialità del termine (qualora l’inutile decorso non renda impossibile la conclusione del contratto definitivo) e, conclusivamente, il recesso dal contratto e la pretesa di trattenere la caparra versata o pretendere il doppio di quella corrisposta: presupposto per il recesso è, difatti, la responsabilità della parte inadempiente, esplicitamente esclusa dall’art. 91 del DL 18/2020. Altrettanto impercorribili appaiono, in questo momento, il ricorso all’esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. nonché la risoluzione per inadempimento ed il conseguente risarcimento del danno, sempre in ragione dell’impossibilità di ravvisare, in capo al debitore, qualsivoglia crisma di responsabilità.
Ed allora, qualora non vi siano clausole particolari che disciplinino esplicitamente le conseguenze degli eventi di forza maggiore, va percorso il sentiero che conduce all’applicazione dell’istituto dell’impossibilità sopravvenuta, di cui all’art. 1256 cod. civ..
A seconda, poi, che le particolari circostanze conducano ad un’impossibilità di carattere temporaneo o, diversamente, comportino una definitiva irrealizzabilità degli effetti contrattuali, si potrà giungere alla ridefinizione dei tempi e delle modalità di conclusione del contratto definitivo ovvero all’estinzione dei reciproci obblighi previsti dal preliminare.
Ulteriore valutazione di cui tener conto è quella attinente alla durata dell’impossibilità della prestazione, che può essere permanente o temporanea, laddove la prima comporta l’assoluta perdita di efficacia del preliminare mentre, qualora si dovesse verificare la seconda ipotesi, si avrà uno slittamento della conclusione del contratto definitivo che, in alcuni casi, potrebbe essere adeguato alla nuova realtà temporale.
In linea di massima, nella maggior parte dei casi l’impossibilità che si viene a creare in situazioni di simile emergenza va considerata temporanea: ciò, tuttavia, non si verifica qualora il contratto definitivo sia strettamente legato alla persona di uno dei due contraenti (e nelle more intercorrenti tra il preliminare ed il definitivo, tale persona dovesse decedere), oppure nel caso in cui il contratto definitivo leghi la propria utilità ad un evento che, a causa del differimento, non si verrà più a verificare. Qualora l’impossibilità sia definitiva e conduca alla risoluzione del preliminare, le parti saranno tenute alla restituzione delle prestazioni già ricevute; nel caso, poi, di impossibilità parziale che appaia meritevole di apprezzabile interesse, si dovrà dare corso alle prestazioni ancora possibili ed alla correlativa riduzione delle controprestazioni.
Da ultimo, va rammentato che, come già detto in precedenti approfondimenti di carattere generale, nel caso dei contratti preliminari sussiste la possibilità di ricorrere all’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 cod. civ., secondo il quale la parte che, imprevedibilmente ed incolpevolmente, rischia di subire un eccessivo onere dall’esecuzione del contratto, gode della tutela consistente nella facoltà di ottenere la risoluzione del vincolo; alternativa alla risoluzione è la facoltà delle parti di ovviare tramite la conclusione di accordi che riconducano le reciproche obbligazioni all’originario equilibrio, qualora questo sia stato alterato dalle sopravvenute circostanze imprevedibili. Ovviamente, il ricorso a tale strumento presuppone la prova del nesso tra l’intervenuta sproporzione ed il fatto straordinario nonché la dimostrazione che tali conseguenze non sono state cagionate dalla parte istante, la quale non era in grado di prevedere tale sviluppo negativo all’atto della conclusione del preliminare.
In ogni caso, è bene evidenziare che l’eccessiva onerosità non produce i propri effetti di diritto e, quindi, nel caso di contestazione, va accertata dal Giudice.
In conclusione, si può affermare che gli eventi di carattere eccezionale vissuti in questo periodo di emergenza possono comportare l’alterazione degli effetti dei contratti preliminari; tali alterazioni variano da caso a caso e sono legati sia al tenore di ogni singolo contratto, sia alle circostanze che, modificando l’equilibrio del rapporto, ne rendono impossibile la trasposizione in un contratto definitivo.